Investimenti immobiliari appartamenti da frazionare

Si chiama ristrutturazione più frazionamento una delle forme di investimento immobiliare che ritengo più efficaci perché concentra vantaggi di natura commerciale, economica e finanziaria. Si tratta infatti di una sorta di acquisto all'ingrosso, con possibilità quindi di rivendere poi al minuto con margini più alti, operazione resa ancora più vantaggiosa dall'abbinamento alla ristrutturazione: le spese di frazionamento pesano poco se svolte mentre si ristruttura l’immobile. Inoltre, spesso si compra a buon prezzo perché si tratta di immobili troppo grandi per una singola famiglia e quindi pochi li vogliono. Naturalmente perché tutto funzioni, occorre in primo luogo scegliere bene l’immobile da frazionare, perché non tutti sono adatti allo scopo.

Ecco le caratteristiche che deve avere: a) grandi dimensioni, almeno 120 mq effettivi; b) essere appartamento e non villetta, perché su quest’ultima incide troppo il costo dell’area e l’eventuale coibentazione esterna; c) pianta quadra perché più facilmente frazionabile: all'ingresso si potrà creare una bussola con nuove porte, una per ogni nuova unità.

Si può anche aprire una nuova porta sul pianerottolo, a patto che ciò non leda diritti acquisiti di terzi, ad esempio non si potrà aprire una porta che vieti il passaggio ai condomini o su spazi già adibiti a deposito passeggini; d) buon orientamento, perché le nuove unità non possono avere totale esposizione a nord; e) riscaldamento centralizzato così non è necessario installare un nuovo costoso impianto, ma basta spostare qualche calorifero; f) piano basso, in modo che le spese condominiali quali ascensore, pulizie… siano inferiori rispetto ai piani alti e spese più basse equivalgono a un più alto cash flow. Verificare inoltre che: g) il comune dove si trova l’immobile consenta che l’appartamento abbia un unico bagno cieco, perché è la soluzione più facile da realizzare nel frazionamento.

Nella maggior parte dei comuni la finestra è obbligatoria; h) l’immobile sia da ristrutturare perché si avranno meno concorrenti nell'acquisto (e maggiori possibilità di trattare sul prezzo), e questo per tre motivi: la gente in genere non ha voglia né tempo per seguire i lavori; non ne è capace, il proprietario è più disponibile a sconti sul prezzo perché sa di avere una casa che vale meno in quanto vecchia e magari nemmeno mai tinteggiata. Insomma, occorre cercare quegli appartamenti che pochissime persone inseriscono nella propria lista acquisti così da avere più possibilità di spuntare un prezzo al metro quadro molto favorevole.

L’incremento di valore si ottiene in parte dalla ristrutturazione, ma soprattutto dal frazionamento. Si offrono al mercato appartamenti che dispongono di un parco acquirenti molto più vasto rispetto all'immobile originale, in quanto le unità ottenute dal frazionamento sono più piccole e costano meno, anche se messe a nuovo e con tanto di certificazioni.

Attenzione però: in questo periodo di stasi del mercato immobiliare (poche transazioni e quotazioni al ribasso) è più che mai importante fare bene i conti. Occorre partire dal presupposto di non riuscire a vendere gli appartamenti, quindi è necessario fare in modo che gli affitti degli appartamenti ottenuti coprano la rata di mutuo acceso per l’acquisto. Ciò è possibile in quanto, proprio grazie al frazionamento, alla fine si avranno più inquilini invece di uno solo.

Con due vantaggi: minore rischio di morosità, e somma dei canoni più alta rispetto all'unico affitto che si sarebbe ottenuto dall'appartamento indiviso. Per fare un esempio, se in una certa zona i bilocali si affittano a 600 euro al mese è probabile che il canone di un appartamento di dimensioni doppie nella stessa zona non sia il doppio ma solo di 800-900 euro al mese. Quindi, frazionare l’immobile costa un po’ di più rispetto alla semplice ristrutturazione, ma il cash flow derivante giustifica ampiamente la spesa. Infine a far preferire questa tecnica è la possibilità di farsi finanziare dalla banca per un importo più alto.

La banca potrà infatti finanziare sia l’acquisto, e se si spunta un buon prezzo è probabile che l’importo del mutuo erogato si avvicini al prezzo pagato, sia i Sal (Stato avanzamento lavori), in quanto man mano che procede la ristrutturazione, il valore aumenta. In genere il frazionamento è quasi sempre molto profittevole sia in termini di capital gain che di cash flow ma, specie in un momento difficile come l’attuale, è bene che i principianti si facciano seguire da un serio professionista