Investire nel settore immobiliare internazionale

In Italia la crisi nel settore immobiliare è arrivata e si sta facendo sentire in maniera pesante, la stessa cosa non si può dire in diverse aree del mondo, Stati Uniti in testa, dove i titoli del real estate hanno ripreso a correre. Di conseguenza è diventato interessante tornare a investire sull'immobiliare globale.

A oggi, la capitalizzazione totale del mercato delle global real estate security è intorno a 1.000 miliardi di sterline per un universo di 1.956 aziende distribuite in 64 paesi. Lo afferma Gillian Tiltman, di M&G Global Real Estate Securities.

Negli ultimi dieci anni c’è stata una forte espansione a livello globale del mercato dei titoli immobiliari, in quanto gli investitori hanno iniziato a riconoscere i vantaggi di investire su titoli azionari di società immobiliari quotate. Quali sono i vantaggi di questa asset class? Innanzitutto la performance di lungo termine di questo tipo di titoli è sicuramente interessante. Dal dicembre 1999 le azioni immobiliari globali hanno decisamente sovraperformato rispetto a liquidità, mercato azionario in generale, e obbligazioni, con un solo periodo di debolezza durante la crisi finanziaria nel biennio 2008-2000. Oltre al potenziale di apprezzamento del capitale dei titoli immobiliari globali, il reddito è un’altra componente dei rendimenti totali dell’asset class.

Poiché una vasta porzione di global real estate security è rappresentata dai Reit, che per regolamento devono distribuire il 90% delle entrate tassabili come dividendi, gli investitori possono beneficiare di un flusso di rendimenti stabile dagli utili generati dagli asset fisici. «Ulteriore vantaggio dei titoli immobiliari globali è la liquidità delle azioni», prosegue Gillian Tiltman. «Scarsità, illiquidità e lotti di dimensioni eccessive tendono a rendere inaccessibile ai piccoli investitori l’investimento diretto nelle proprietà immobiliari.
Investimenti in titoli immobiliari, invece, sono un mix di proprietà fisica e investimento azionario: danno esposizione all’immobile, ma con la liquidità delle azioni. Inoltre il loro pricing è trasparente e gli investitori possono acquistare velocemente e anche in quantità ridotte, con la possibilità di aggiustare i pesi dell’investimento con facilità».

Gran parte dei titoli immobiliari sono concentrati a livello regionale e di conseguenza il valore netto degli asset tende a essere trainato da eventi locali piuttosto che globali. C’è quindi un’ampia divergenza di rendimenti tra i vari paesi e regioni: i fondi che investono a livello globale su questa categoria di azioni possono ridurre in modo significativo il rischio del loro portafoglio investendo in diversi paesi. Le proprietà cicliche dei titoli immobiliari possono perciò essere calmierate da una diversificazione su scala globale.