martedì 16 dicembre 2014

Ristrutturazione casa– le semplificazioni da conoscere

ristrutturazioni casaCon lo Sblocca-Italia (decreto legge 12 settembre 2014, n. 133, convertito dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale 262 dell'11 novembre) si allarga il raggio di azione dell'edilizia libera, gli interventi cioè di manutenzione e piccola trasformazione realizzabili con semplice comunicazione di inizio attività (Cil) asseverata da un progettista. Diventano in particolare liberi, e gratuiti (purché non venga alterata la volumetria complessiva dell'edificio), i frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari, e più in generale tutte le manutenzioni straordinarie che comportino anche modifiche a volumi e superfici delle singole unità.

È questa la semplificazione più chiara e di impatto più ampio, potenzialmente in grado di interessare tutti i circa 26 milioni di italiani proprietari di casa, tra quelle introdotte dallo Sblocca-Italia. Inoltre, dopo le modifiche alle superfici degli alloggi, grazie allo Sblocca-Italia sarà possibile affidare al Comune tutte le pratiche di modifica catastale con semplice comunicazione di fine lavori. In tutto nel Dl 133/2014 ci sono 48 modifiche al Testo unico edilizia (Dpr 380/2001), che si pongono tre obiettivi: allargare l'edilizia autocertificata, favorire il recupero e la riqualificazione (con sconti agli oneri, varianti semplificate, incentivi in cubature per delocalizzare, cambio d'uso più facile), semplificare la disciplina edilizia (pompe di calore in Cil ordinaria, tempi rapidi sui permessi di costruire, proroghe e varianti non essenziali più facili, debutto del permesso di costruire convenzionato).

Le procedure L'edilizia realizzabile con semplice "asseverazione" del progettista abilitato, anziché dover aspettare il provvedimento espresso del Comune, ha debuttato nel 1997 (governo Prodi I) con la Dia, e da allora si è via via allargata con un orientamento legislativo sostanzialmente condiviso, pur con sfumature. Il Pd, ad esempio, ha aggiunto in commissione Ambiente alla Camera un emendamento allo Sblocca-Italia che impone alle Regioni di rafforzare i controlli sull'attività edilizia libera (Cil e Cil asseverata). Il recupero Il secondo filone dello Sblocca-Italia sono gli incentivi al recupero. Il contributo costo di costruzione è sempre ridotto del 20%, rispetto ai casi di nuova costruzione, per gli interventi di recupero o riuso di immobili dismessi o in via di dimissione, purché non in variante. Altri sconti agli oneri e al contributo sono invece subordinati all'attuazione comunale.

Si cerca di spingere i Comuni (ma la norma è di indirizzo) a riqualificare aree con edifici incongrui anche con «forme di compensazione rispondenti all'interesse pubblico».
Poco incisive, e soggette all'attuazione regionale, sembrano anche le norme che dovrebbero facilitare i cambi di destinazione d'uso. Sempre per incentivare il recupero si ammette la richiesta, da parte dei privati, di permessi di costruire in deroga al Prg per interventi di ristrutturazione edilizia, previa deliberazione del consiglio comunale. La norma è però controversa, tant'è che il Parlamento ha tolto l'estensione anche alla ristrutturazione urbanistica. I tempi In materia di semplificazione, viene eliminato il raddoppio del termine per l'istruttoria (da 60 a 120 giorni) per i Comuni con oltre 100mila abitanti; è prevista la possibilità di chiedere la proroga della validità del permesso per difficoltà tecniche o fatti sopravvenuti; possibile infine chiedere con semplice Scia alcune varianti non essenziali al progetto. Tre modifiche che puntano a semplificare un po' la vita ai cittadini anche in caso di interventi più complessi (ristrutturazioni edilizie con cambio di volume o prospetti, ampliamenti, nuove costruzioni). Debutta infine a livello nazionale il permesso di costruire convenzionato, già presente in alcune leggi regionali. C'è poi il regolamento edilizio unico. Atteso da professionisti e imprese per eliminare la babele di regole comunali diverse una dall'altra, il regolamento unico resta tuttavia, per ora, solo un obiettivo dopo le norme dello Sblocca-Italia.

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