Rent to buy – affitare casa per acquistarla poi

L'articolo 23 del Dl 133/2014 ha disciplinato, sotto il profilo civilistico, il contratto di rent to buy regolandone la trascrizione in forza dell'articolo 2645 bis del Codice civile. Anteriormente alle novità intervenute a seguito dell'approvazione dell'articolo 23 del citato decreto avevano iniziato a diffondersi prassi contrattuali indirizzate verso la ricerca di meccanismi idonei a consentire da una parte, il godimento anticipato dell'immobile da parte dell'utilizzatore differendo in futuro, al tempo stesso, gli effetti finali dell'operazione di compravendita. In questo modo i potenziali venditori, utilizzando questa prassi contrattuale, avrebbero ottenuto a loro volta il beneficio di individuare in anticipo i potenziali acquirenti interessati all'immobile concesso in godimento. La norma non fornisce una definizione del rent to buy, ma individua i contenuti che lo caratterizzano disciplinando altresì la relativa trascrizione.

Si considerano tali i contratti, diversi dal leasing, che prevedono l'immediata concessione in godimento di un immobile con il diritto per il conduttore di esercitare il riscatto entro un termine determinato e imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. È possibile prevedere nel contratto alcune varianti. Le varianti possono riguardare i canoni di godimento. Ad esempio si può stabilire quale sia la parte di canone che remunera l'utilizzo del bene concesso in godimento e quale sia la parte di canone eventualmente imputabile in conto prezzo qualora il potenziale acquirente eserciti l'opzione. A tal proposito in sede di conversione è stato aggiunto il comma 1 bis il quale prevede che «Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell'immobile entro il termine stabilito». In linea di principio l'utilizzatore non è obbligato a esercitare l'opzione per l'acquisto che in tale ipotesi rimane una facoltà. Tuttavia, anche sotto questo profilo, sono possibili delle varianti.

Si può ad esempio prevedere la facoltà dell'esercizio dell'opzione che il potenziale acquirente può scegliere liberamente se esercitare o meno. In alternativa il contratto può prevedere un meccanismo automatico di acquisto. In pratica si può stabilire che con il pagamento dell'ultima rata il conduttore diviene proprietario dell'immobile senza la necessità di esercitare alcuna opzione, quindi senza manifestare espressamente alcuna volontà in tal senso. In questo modo il "nuovo" contratto consente a colui che ha il godimento dell'immobile di fare fronte alla carenza iniziale di liquidità finanziando egli stesso l'acquisto. In pratica il proprietario accetta, almeno durante la fase iniziale, di percepire il prezzo non in un'unica soluzione, ma a rate.

Tuttavia, il futuro venditore risulta a sua volta garantito conservando la proprietà dell'immobile fin quando il potenziale acquirente non eserciti l'opzione per l'acquisto e quindi solitamente fin quando tutti i canoni non saranno stati pagati. Sotto il profilo soggettivo non sono previste limitazioni. I due soggetti possono essere privati, professionisti, imprenditori individuali, società o enti. La diversità dei soggetti può incidere sulla relativa disciplina fiscale. Infatti, se il concedente è in possesso della soggettività passiva ai fini Iva sorge il problema del trattamento fiscale riservato, ai fini dell'imposta sul valore aggiunto, ai canoni di godimento. Anche da un punto di vista oggettivo è prevista la più ampia libertà di scelta (destinazione abitativa, ufficio, negozio o capannone) con relativo impatto fiscale.