Condomino moroso–cosa succede con la nuova legge sui condomini

In condominio cambiano le regole anche per i creditori. Dal 18 giugno il creditore insoddisfatto, per la riscossione di quanto a lui ancora dovuto, può procedere nei confronti degli altri condòmini che abbiano già pagato, ma solo dopo che sia stato preventivamente escusso il condomino moroso.

L'amministratore, una volta versate le somme dei condomini adempienti, previa richiesta, sarà tenuto a comunicare i dati dei morosi al creditore. Quest'ultimo dovrà inizialmente procedere per ottenere il decreto ingiuntivo nei confronti del condominio.
Successivamente, se l'amministratore non avrà autonomamente proceduto, dovrà instaurare azione esecutiva solo nei confronti dei condòmini morosi (il condominio è sprovvisto di un proprio patrimonio aggredibile).

La preventiva escussione deve ritenersi assolta quando il creditore accerta l'insufficienza o l'incapienza del patrimonio personale del singolo condomino moroso, a seguito di un'infruttuosa azione esecutiva. Dovranno pertanto essere instaurate tante azioni esecutive quanti sono i morosi. Le esecuzioni possono essere mobiliari (arredi, auto, preziosi), immobiliari (su qualsiasi proprietà del debitore) o presso terzi (pignoramento di pensione, stipendio, affitto o altro credito verso terzi). Il pignoramento riferito a canoni di locazione o stipendi (con il limite del quinto) prevede una soddisfazione del credito prolungata nel tempo che paralizza l'esecuzione nei confronti degli altri condomini.

Il creditore deve esperire tutte le possibili esecuzioni. I pignoramenti presso terzi o mobiliari hanno costi medi variabili tra 600 e 1.500 euro e una durata da quattro mesi a un anno. La procedura esecutiva che colpisce l'immobile è la più costosa e lunga: dalla data del pignoramento alla data della distribuzione della somma ricavata dalla vendita possono trascorrere (secondo i tribunali) 5-7 anni con un costo medio da 6mila a 8mila euro. Le difficoltà Le spese di procedura indicate (a differenza del capitale oggetto di azione) godono però della prededuzione, ossia vengono pagate prima di quelle dovute ad altri creditori privilegiati (ivi compreso il credito garantito da ipoteca). Il creditore procedente, però, le deve anticipare. Esperiti tutti i tentativi, sarà possibile procedere nei confronti degli altri condomini in regola con i pagamenti. Nel tentativo di preventiva escussione, sono però stati "persi" molti anni.

Contro quali condomini il creditore ancora insoddisfatto potrà procedere? La Cassazione è chiara: per le
spese di manutenzione ordinaria, la nascita dell'obbligazione al pagamento coincide non con l'approvazione del preventivo o del rendiconto, ma con il compimento effettivo dell'attività gestionale mirante alla manutenzione, alla conservazione, al godimento delle parti comuni. Per le opere straordinarie o le innovazioni, è tenuto al pagamento il condomino che era tale quando è stata assunta la delibera. Il creditore, quindi, dovrà ricostruire la compagine condominiale al momento in cui è sorto il suo credito, visto che egli è in possesso di notizie solo sui morosi. La difficile operazione può avvenire anche a distanza di anni. Poiché l'obbligo di procedere al pagamento, da parte dei condòmini che già hanno adempiuto, sorge solo successivamente all'escussione del moroso, si ritiene che, nel frattempo, non sia possibile l'iscrizione di un'ipoteca giudiziale sul bene degli altri condomini, anche subordinando l'esecuzione sul bene al mancato soddisfacimento del credito con i beni del moroso.