Ma per comprendere e sfruttare la nuda proprietà degli anni Duemila occorre però superare il concetto che per passare all'incasso, ovvero per beneficiare dell'incremento di valore dell'immobile, occorra aspettare la scomparsa dell'inquilino usufruttuario. Come noto infatti, in questa particolare forma di transazione, il venditore cede la proprietà dell'abitazione, ma mantenendo il diritto di utilizzarla per il resto della propria vita (usufrutto). Il compratore invece acquista la proprietà nuda (cioè spogliata del potere di godimento diretto del bene), ottenendo il pieno possesso dell'immobile solo al venir meno dell'usufruttario. Per questa ragione acquista a sconto, e lo sconto è in funzione dell'età del richiedente: più è giovane, meno si paga. Oltre all'età, contano poi il sesso (le donne sono statisticamente più longeve) e il numero delle persone che si riservano il diritto di usufrutto: alla morte di uno dei coniugi, infatti, se previsto nell'atto di vendita, il diritto di usufrutto si estende al coniuge superstite.
Proprio da queste caratteristiche fino a oggi nascevano anche i limiti dell'operazione. A vendere erano di solito persone molto anziane, almeno settantenni, altrimenti per loro la liquidità entrante sarebbe stata troppo modesta, e a comprare qualcuno che non aveva fretta di entrare nel pieno possesso dell'immobile, tipicamente famiglie con figli ancora piccoli.
Ma con il mercato immobiliare piatto, cioè con poche transazioni e prezzi in calo ormai da 4-5 anni e non si sa ancora per quanto, proprio nell'acquisto della nuda proprietà si può trovare un potenziale upside. E in tempi relativamente brevi, slegati dalla sopravvivenza del venditore. A spiegarlo è Roberto Preatoni, figlio d'arte nell'ambito del real estate, che nel marzo 2011, insieme a sette soci, ha dato vita a Casanuda, società specializzata proprio su questo tipo di transazioni. «Comunque vada il mercato, una cosa infatti è certa: l'usufruttuario nel tempo non può che invecchiare, e poiché il valore della nuda proprietà dipende proprio dalla sua età, rivendendola si avrà comunque un guadagno», spiega Preatoni. «In soldoni, ipotizzando di voler rivendere tra sei anni, periodo ragionevole considerando che se si rivende prima dei cinque anni si paga l'imposta sulla plusvalenza, e che nel frattempo il mercato resti piatto, tra sei anni si potrà avere un guadagno minimo del 16-17% se l'usufruttuario fosse ancora in vita, e del 66-67% in caso contrario. Questo nell'ipotesi di aver acquistato da un settantenne, dunque a sconto del 40% rispetto al prezzo di mercato, ma in questa fase di crisi si può spuntare anche qualcosa di più, sconto che sei anni dopo si è ridotto al 30%. E se il mercato dovesse un po' riprendersi, i ritorni potranno essere maggiori, anche di molto».
Naturalmente si tratta di calcoli teorici, e a patto di prendere le dovute precauzioni. Per esempio: l'abitazione deve essere di livello medio e trovarsi in una grande città, tipicamente Roma e Milano, in zone liquide, in genere quelle semicentrali, cioè dove la domanda è sempre abbastanza sostenuta. Solo questi requisiti possono garantire la possibilità di rivendere facilmente e la tenuta del prezzo nel tempo. C'è poi il rischio che i prezzi possano scendere ancora nei prossimi anni, rischio in parte mitigato dal fatto che la crisi del mattone dura già da cinque anni, erodendo i prezzi di almeno il 20%, e che quindi le possibilità di ulteriore discesa non dovrebbero essere enormi. «Tutti gli immobili che abbiamo in portafoglio appaiono sul nostro sito, completi di descrizione dettagliata», spiega Preatoni, «ma soprattutto del prezzo, derivante da una nostra valutazione e non solo dai desiderata del cliente, e da un rating, così da fornire indicazioni sul profilo di rischio dell'operazione».
Al di là del fatto di rivendere in fretta, l'investimento nella nuda proprietà assicura comunque anche altri vantaggi: all'acquisto per esempio si paga imposte di registro e ipocatastali inferiori perché la base imponibile è data dalla quota di nuda proprietà. Dunque, se si compra da un settantenne, con sconto quindi del 40%, le imposte sono calcolate sul 60% rimanente del valore catastale dell'immobile. Se l'acquirente ha i requisiti necessari, tra l'altro, può comprare l'immobile anche come prima casa. Inoltre, e questo è senz'altro uno degli aspetti cui gli investitori sono oggi più sensibili, «l'Imu e le altre imposte sulla casa restano a carico dell'usufruttuario, e così pure le spese di manutenzione ordinarie», continua Preatoni. «Non si ha poi l'onere di gestire l'immobile, né il rischio di morosità dell'inquilino».
Per tutte queste ragioni l'imprenditore conta già un portafoglio di almeno un migliaio di investitori, mentre il portafoglio di case in nuda proprietà in vendita, oggi di circa 300 unità, non è sufficiente a soddisfarli, nonostante il bacino potenziale sia di circa 100 mila transazioni l'anno. Da qui la decisione di procedere a un aumento di capitale di Casanuda, mirata quindi in primo luogo ad attività di marketing per reperire più immobili da vendere, e in un secondo momento anche a alla costituzione di un fondo immobiliare o di altri prodotti finanziari specializzati, al lancio di un franchising per coprire maggiormente il territorio (oggi Casanuda conta due sedi, a Milano e Roma, e 60 agenzie associate). Tra i progetti, la collaborazione con il comune o con enti previdenziali per strutturare un prodotto adatto per il welfare, e anche una partnership con una banca per la costruzione di una linea di mutui dedicata alla nuda proprietà. Nonostante dal 2000 a oggi le transazioni di nuda proprietà siano più che raddoppiate infatti, non esiste una linea di finanziamenti dedicata, «anzi in genere le banche per finanziare questo tipo di acquisti, chiedono di accendere l'ipoteca sull'intero immobile», spiega Preatoni.
Non mancano naturalmente i vantaggi anche per i venditori della nuda proprietà. A cominciare dal fatto che possono ottenere liquidità immediata senza indebitarsi, così da mantenere la propria abitazione e spesso anche il proprio tenore di vita.
Contrariamente a quanto si può pensare, la cessione di nuda proprietà si adatta anche a venditori abbastanza giovani, che possono incrementare il valore della vendita per esempio optando per un usufrutto a termine, oppure accollandosi anche le spese di manutenzione straordinaria. Il tema è comunque caldo. Non a caso anche diversi altri operatori stanno apparendo sulla scena.
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