Dove comprare casa all’estero

Nel precedente articolo abbiamo visto se conviene comprare ora una casa all’estero e a quali elementi fare attenzione. Vediamo ora dove conviene acquistare.

Stati Uniti sempre in testa. Il mercato che ancora concentra la maggior quota di investimenti (oltre il 25% del totale degli investimenti italiani) è quello degli Stati Uniti, malgrado sia quasi venuta meno la duplice convenienza del crollo dei prezzi e della bassa quotazione del dollaro che avevano tanto attratto negli ultimi anni. Da quando è iniziata la crisi anche in Italia infatti spesso si guarda con maggior interesse a piazze più vicine.


«Alcune grandi città degli Stati Uniti restano tuttavia le mete più ambite», conferma Gianasso. Non ci si avventura più quindi come prima in particolari zone degli Stati Uniti, come le aree centrali o gli acquisti di ranch. Ora si cerca la certezza dell’investimento: in prima linea resta quindi New York, dove i prezzi hanno ripreso ad aumentare, i tassi sono bassi e la previsione è di una fase positiva prolungata.
I prezzi sono infatti ancora al di sotto del valore effettivo e mantengono la possibilità di crescita.
Tuttavia l’offerta inizia a essere scarsa, perché i buoni investimenti son tutti solo nelle top location di Downtown Manhattan, Soho e Chelsea.

Prezzi elevati, quindi, e dimensioni contenute. Ma con rendimenti elevati, sebbene estremamente variabili: dal 4 al 6% e si possono anche raggiungere valori superiori, perché ci sono società di management che gestiscono molto bene. Da tenere presente però i costi condominiali.

Altre buone mete sono Boston, Chicago, San Francisco, e soprattutto Miami. Nelle zone turistiche i rendimenti sono più elevati, in particolare a Miami Beach. Come sempre, infatti, «se è ben vero che si parla di un crollo di oltre il 50% dei prezzi, pochi ricordano che si tratta sempre di crolli nelle zone medie delle città, se non periferiche», chiarisce Gianasso, perché i cali sono sempre molto contenuti nelle zone migliori.

Da ricordare che a Miami ci sono state molte ristrutturazioni di edifici Art Deco che hanno già oggi un valore molto elevato. Miami quindi interessa, malgrado resti una piazza più a rischio di New York, trattandosi di località prevalentemente turistica: «Mettendo a confronto immobili di stesso livello della Grande Mela e di Miami, è la prima ad aver tenuto meglio», conclude Gianasso.

In Europa vince Londra.L’immobile in Inghilterra non piace più, ma a Londra sì, e molto. «Londra è ritenuta al momento la piazza più interessante in cui investire a livello mondiale, come risulta da un recente sondaggio condotto dai più quotati istituti di ricerca», spiega Gianasso. Mette al riparo da brutte sorprese, le rivalutazioni sono certe, il mercato locativo è ancora discretamente dinamico e interessante anche dal punto di vista della redditività.

La legislazione inglese è estremamente favorevole ai proprietari, perché è facile liberare la casa dall’inquilino. Il problema di Londra oggi sono i prezzi, più alti di New York, che aveva sentito di più la crisi finanziaria, e in alcune zone, come South Kensington e Chelsea dove l’offerta scarseggia, i valori hanno già ricominciato a salire.

Particolare cura va poi prestata agli aspetti fiscali, a seguito delle recenti modifiche in materia di acquisti immobiliari.

Sempre bene anche Parigi.
«Anche Parigi ha un mercato immobiliare interessante», spiega ancora Gianasso. Sistema trasparente, rischi contenuti, normativa favorevole, qui il legislatore ha studiato soluzioni volte a incentivare gli investimenti immobiliari, anche in ambito fiscale. Anche qui, il mercato immobiliare francese in generale ha subito una battuta d’arresto, ma non Parigi.

Altri sono i criteri che guidano l’investitore in Costa Azzurra.
Ma il clima piacevole, il mare, l’ambiente naturale, i servizi efficienti ed eleganti, il fermento mondano e la vicinanza all’Italia non sono più sufficienti a sostenere il boom degli ultimi anni. L’intera zona è ormai molto sfruttata, l’offerta vicino al mare è bassa, i prezzi sono più alti e l’interesse dei piccoli investitori è di conseguenza in calo.

Occhio a Ginevra. Altro investimento sicuro e di pregio è la Svizzera: è fuori dall’euro, ha un andamento incredibilmente stabile e in alcune zone in aumento, come quelle di fronte al lago di Ginevra. Paradossalmente è proprio qui che ci potrebbe essere un rischio di scoppio della bolla, considerando la rapida salita dei prezzi, benché, trattandosi di Svizzera, c’è grande fiducia che le autorità siano in grado di tenerla sotto controllo.

Interessante Berlino. Infine, Berlino. La Germania è una delle economie più floride con un mercato sempre positivo. Berlino piace, grazie a una politica dominata dalla locazione. Il governo ha tenuto sotto controllo le crescite dei prezzi, la città è in fermento, con molti giovani, la qualità dell’edilizia è alta, nei quartieri nuovi i servizi elevati a prezzi competitivi attraggono.

Grecia ancora pericolosa. Occasioni in Spagna. Chi compra invece per uso personale, magari come seconda casa, guarda al Mediterraneo, in zone facili da raggiungere e con il ciclo di mercato favorevole. La Grecia per esempio: è in piena crisi, i prezzi sono crollati, i proprietari locali stanno vendendo e c'è molta offerta.
Attenzione però, perché il rischio di un futuro crollo persino più consistente è ancora alto.

Quanto alla Spagna, la crisi immobiliare dovuta all'edilizia selvaggia, mutui avventati e prezzi saliti artificialmente ha generato l'attuale crollo con più di un milione di abitazioni invendute e sconti fino al 50%. «E fino al 2014 non si parla di ripresa, anzi si ritiene che caleranno ancora del 7-8%», racconta Gianasso, che aggiunge: «Possibile trovare quindi cose buone in qualsiasi zona». Ovviamente vanno fatti i soliti distinguo: «Madrid e Barcellona sono mete top, così come le isole Baleari, presentano rischi e profitto minori. Lo sconto qui è del 20% e non del 40-50%».

Opportunità in Croazia. Se si acquista per investimento una buona opzione possono essere le vie principali delle città dell’Est Europa che vedranno progressivamente consolidarsi il proprio valore nel tempo in cui le loro economie convergeranno verso quelle degli altri stati europei” spiega Civelli.

Decisamente interessante la Croazia: nel 2009 c’è stata la liberalizzazione degli acquisti degli stranieri, è un Paese in fase di sviluppo infrastrutturale ed edilizio con previsione di ingresso nell’Unione Europea e può anche offrire rendimenti interessanti. Attenzione in questi casi ai servizi e infrastrutture presenti in zona.
I valori stanno crescendo, ma va usata una prudenza molto maggiore che in altri Paesi europei, perché le società di gestione non sono sempre trasparenti e il livello di arretratezza è ancora elevato.

Resto del mondo complicato.«Noi sconsigliamo l’Estremo Oriente, malgrado la redditività buona: la legislazione è molto complessa e può non essere facile smobilizzare l’investimento e ottenere il ricavo sperato», spiega Civelli. Anche Dubai pare stia riprendendo a crescere, ma le vere mete emergenti sono il Brasile e la Russia.

Il Brasile perché l’immobiliare è in forte crescita, grazie all’aumento della classe media, al rafforzamento della moneta, gli imminenti eventi sportivi, la raggiunta stabilità politica.
Ma il rischio Paese resta perché si tratta di un mercato nuovo, emergente. Anche qui poi vale il problema della scarsa trasparenza.
Poi il rischio bolla: c’è stato il boom dal 2004 al 2008, ma negli ultimi due anni sembra chei prezzi si stiano stabilizzando. «C’è anche un problema specifico, qui: gli stranieri non possono acquistare terreni a meno di 100 metri dal mare», spiega Civelli.
È possibile ovviamente però comprare appartamenti in condomini. Ovviamente resta il problema della sicurezza, da valutare specie nelle zone vicino agli stadi.

Infine, la Russia: Mosca è entrata nel piccolo gruppo delle mete europee ambite, con il suo 7-8% di redditività. La domanda è altissima, la circolazione veloce.
Anche qui il governo è molto incentivante, ma i rischi restano alti: le licenze edilizie tortuose, la complessa procedura di valutazione dell’investimento, la corruzione, le incertezze del rublo e le forti differenze normative fra le varie regioni fuori Mosca, per esempio in termini di registrazione della proprietà.